Quieres comprar casa en Estados Unidos, ¡felicidades! Ahora, es importante que sepas que hay varias opciones para obtener un préstamo hipotecario acorde a tus necesidades. Cada uno tiene diferentes requisitos, tasas de interés y beneficios. Aquí te compartimos algunos de los tipos más frecuentes que puedes encontrar cuando estés solicitando una hipoteca.
¿Qué tipo de préstamos hipotecarios existen?
En general existen dos categorías de hipotecas principales: préstamos convencionales y préstamos no convencionales. Los préstamos convencionales son aquellos que cumplen con los términos y condiciones establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac (las dos empresas patrocinadas por el gobierno que compran préstamos para mantener líquidos a los prestamistas hipotecarios de manera que puedan continuar dando préstamos), y su entidad regulativa, la Agencia Federal de Finanzas para Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés).
Los préstamos no convencionales, por el contrario, son aquellos que quedan fuera de la jurisdicción de las aseguradoras de préstamos Fannie Mae y Freddie Mac, generalmente son hipotecas de alto valor, también pueden ser programas de Gobierno o prestamos otorgados por prestamistas privados que ellos mismos estipulan los requisitos que los prestatarios deben cumplir para su aprobación, ya que estos préstamos forman parte de su cartera de inversiones.
¿Qué son los préstamos convencionales?
Los préstamos convencionales son préstamos que no están respaldados por el gobierno federal, son otorgados por un prestamista privado que está dispuesto a dar el préstamo sin el apoyo del gobierno pero sí cumple un conjunto de requisitos definidos por Fannie Mae y Freddie Mac, de quienes hablamos ya anteriormente.
Esta opción es popular entre los compradores de vivienda para vivir en ellas o para invertir para el cual puedes obtener un préstamo convencional con un pago inicial hasta del 3% si es para vivir en ella, aunque si lo haces generalmente te cobrarán un cargo mensual adicional llamado seguro hipotecario privado, que protege al prestamista de tu crédito. Para no pagar este seguro hipotecario, tu pago inicial deberá ser de al menos el 20% del precio de compra de la vivienda.
Otra cuestión que debes saber es que estos préstamos generalmente son otorgados con más rapidez que los préstamos no convencionales, lo que también impulsa su popularidad.
¿Qué tipos de préstamos no convencionales existen?
Este tipo de préstamos son otorgados por el gobierno estadounidense, y también existen aquellos creados por prestamistas privados. Los prestamos de gobierno están dirigidos principalmente para primeros compradores , en especial para aquellos con menos recursos de enganche y historial crediticio limitado o bajos ingresos . Estas personas que pueden resultar de cierto riesgo raramente son atendidas con prestamos convencionales. Existen diversos tipos de préstamos de gobierno:
Préstamos de FHA
Los préstamos de FHA son una opción popular porque tienen pocos requisitos de pago inicial y de puntuación de crédito. Están respaldados por la Administración Federal de Vivienda, lo que quiere decir que la FHA es responsable de tu préstamo y reembolsará a los prestamistas si incumples el pago de tu préstamo.
Préstamos del VA
Estos préstamos están respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) y son para miembros del servicio militar activo, miembros elegibles de la Guardia Nacional, reservistas calificados, cónyuges sobrevivientes calificados y también para veteranos. Tienen muchos beneficios, como poder obtener un crédito para una casa sin pago inicial y también te brinda opciones para no pagar el seguro hipotecario privado.
Préstamos del USDA
Los préstamos del USDA (o RHS) están destinados para quienes viven o quieren vivir en zonas rurales de los Estados Unidos. Se espera que estas personas tengan ingresos modestos y poco historial crediticio, por lo que estos préstamos se ofrecen sin pago inicial y con un bajo interés.
Hipotecas jumbo por Banca Privada
Las hipotecas convencionales están sujetas a límites de préstamo. En 2022, el límite del préstamo conforme en la mayor parte de los EE. UU. es $647,200, mientras que en áreas del país con vivienda de alto costo el límite es tan alto como $970,800. Si quieres comprar una casa que cuesta más que eso y necesitas financiamiento, tendrás que solicitar un préstamo jumbo.
Debido a que las hipotecas jumbo superan los límites de los préstamos conformes y las ofrecen prestamistas privados sin incentivos del gobierno, se consideran préstamos no convencionales. Tradicionalmente, para un préstamo jumbo era necesario un down payment de 10% al 20% y mucha documentación para obtener la aprobación.
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